Leerstehende Gebäude umzunutzen, ist aus vielen Gründen sinnvoll: Denn sie sind oft ortsbildprägend und erhaltenswert, aber teuer im Unterhalt. Weil es zudem auf vielen Höfen frische Ideen für neue Nutzungen gibt, gibt top agrar jede Menge Tipps zum Thema Umnutzung.

1. Was sagt das Baurecht?

Gebäude mit ehemals landwirtschaftlicher Baugenehmigung können Sie seit Juni 2021 grundsätzlich einfacher umnutzen, im Außenbereich sind bis zu 5 Wohnungen erlaubt. Das gilt auch wenn der Betrieb ausläuft oder gar kein Betrieb mehr besteht. Allerdings brauchen Sie für eine Umnutzung meist eine Genehmigung – auch wenn Sie z.B. nur Wohnwagen gegen Geld unterstellen. Weitere wertvolle Tipps, z.B. zur Frage, ob man Schwarzbauten legalisieren sollte, finden Sie im Beitrag "Perspektiven statt Leerstand".

2. Welche Umnutzung passt zu meinem Hof?

Feierscheune, Hofcafé oder Stallumbau – was infrage kommt, ist je nach Hof sehr unterschiedlich. Bestimmend sind zum Beispiel die Lage, die Entfernung zu Nachbarn, persönliche Vorlieben, der finanzielle Spielraum, das Zeitbudget und die Internetanbindung.

3. Wenn Wohnungen entstehen: Das Altenteilerhaus zuerst!

Wer Wohnungen bauen will, sollte sich zunächst überlegen, ob noch Häuser für den Betriebsleiter, die Altenteiler oder Mitarbeiter fehlen. Denn die Erfahrung zeigt: Nutzen Sie Gebäude zu Wohnungen um, verweist die Behörde gerne auf diese und lehnt z. B. ein neues Altenteilerhaus ab. Was Sie beim Wohnungsbau noch beachten müssen, zeigt unser Beitrag „Wohnen in der alten Scheune“.

4. Umbau für Senioren

Tagespflegeeinrichtungen und Pflege-WGs auf dem Bauernhof boomen. Wer hier einsteigen will, muss vor allem mit vollem Herzen dabei sein. Vorteil der Tagespflege ist, dass die Senioren nur eine begrenzte Zeit tagsüber auf dem Hof sind und der Investitions- und Planungsaufwand vielfach überschaubar ist. Pflege-WGs auf dem Hof bieten die Chance, z.B. mit Hausmeister, Einkaufs- und Fahrdiensten nennenswerte zusätzliche Einnahmen zu erwirtschaften. Woran Sie denken müssen, lesen Sie im folgenden Beitrag.

5. Umbauen für andere Tiere

Verlassen Schweine oder Kühe den Hof, liegt es auf der Hand, das alte Gebäude weiter für den Betrieb zu nutzen. Auch hier benötigen Sie eine Umnutzungsgenehmigung, müssen an Brand- und Immissionsschutzgrenzen denken, nachzulesen im Beitrag „Stall bleibt Stall“.

6. Gewerbliche Nutzung

Stimmt die Lage, kommen auch Umnutzungen z. B. zu Büros, als Stellplatz für Boote oder für Sportzwecke in Frage. Für solche gewerblichen Vermietungen brauchen Sie eine entsprechende Umnutzungsgenehmigung. Wichtig ist: Bei einer gewerblichen Vermietung, also an Privatleute oder gewerbliche Unternehmen, sind die Auflagen v. a. beim Brandschutz meist deutlich höher als bei landwirtschaftlich genutzten Gebäuden.

„Deshalb können Sie z. B. eine Maschinenhalle, nur weil Ihre landwirtschaftlichen Kfz und Maschinen darin stehen durften, nicht einfach zur Unterstellung von privaten Kraftfahrzeugen (z. B. Wohnmobilen) vermieten. Ebenso dürfen Sie die Halle zur landwirtschaftlichen Holzlagerung nicht ohne weiteres einem Zimmermann als Holzlager überlassen“, erklärt Baurechtsexpertin Sonja Friedemann vom Westfälisch-Lippischen Landwirtschaftsverband in Münster. Vor allem die Anforderungen an den Brandschutz haben es in sich. Was für die Vermietung an Camper und in anderen Fällen gilt, beschreibt unser Beitrag „Leerstehende Gebäude gewerblich vermieten“.

7. Was gibt es bei der Steuer zu bedenken?

Landwirte wissen: Bei jeder Investition sollte man zuvor den Steuerberater kontaktieren. Das gilt auch bei der Umnutzung. Wie das Finanzamt mitspielt, lesen Sie hier.

8. Was steht den Geschwistern zu?

Wer Gebäude nach einer Hofübernahme umnutzt, muss Geschwistern mitunter Nachabfindung zahlen.

Nutzt ein Hofnachfolger ein Gebäude innerhalb von 20 Jahren nach der Hofübergabe zu landwirtschaftsfremden Zwecken um, muss er seine Geschwister an den daraus erzielten Gewinnen beteiligen. Vorausgesetzt, der Hof war zum Zeitpunkt des Übergangs auf den Hoferben tatsächlich ein Hof im Sinne der nordwestdeutschen Höfeordnung. Mehr dazu hier.